Odstąpienie od umowy budowlanej przez wykonawcę

Umowa budowlana jest umową wzajemną, w której jedna ze stron (wykonawca)
zobowiązuje się do wykonania obiektu budowlanego lub robót budowlanych, a druga
strona (inwestor, zamawiający) zobowiązuje się do zapłaty wynagrodzenia. Umowa
ta może zostać rozwiązana na różne sposoby, w tym przez odstąpienie od niej.

Jeśli umowa o roboty budowlane nie przewiduje, że możliwe jest odstąpienie
od umowy budowlanej przez wykonawcę?

W przypadku umów o roboty budowlane, zarówno wykonawca, jak i inwestor, mają prawo do odstąpienia od umowy, nawet jeśli umowa zastrzega przypadki odstąpienia tylko na rzecz zamawiającego.

Umowne a ustawowe prawo – odstąpienie od umowy budowlanej

Odstąpienie od umowy może mieć charakter umowny lub ustawowy. Umowne prawo odstąpienia wymaga jego uregulowania w postanowieniach umowy, która łączy strony. Oprócz umownego prawa odstąpienia jest jeszcze uprawnienie ustawowe. Może być ono zastosowane, gdy umowa nie przewiduje szczególnych podstaw odstąpienia na rzecz wykonawcy.

Podstawy prawne odstąpienia od umowy budowlanej przez wykonawcę

Jeśli umowa nie przewiduje szczegółowo podstaw odstąpienia przez wykonawcę wykonawca może odstąpić od umowy budowlanej na podstawie art. 491 § 1 Kodeksu cywilnego (K.c.), jeżeli druga strona (inwestor) dopuszcza się zwłoki w wykonaniu zobowiązania z umowy wzajemnej. W przypadku umowy budowlanej zwłoka inwestora może polegać na nieprzekazaniu wykonawcy wymaganych dokumentów, czy też nieudzielaniu mu niezbędnego współdziałania. Koniecznym jest również wyznaczenie stronie będącej w zwłoce dodatkowego terminu w którym powinna wykonać zobowiązanie. Ustawowe prawo do odstąpienia przysługuje również w sytuacji, gdy strona zobowiązana do spełnienia świadczenia oświadczy, iż go nie spełni. W takim przypadku odpada potrzeba wyznaczenia dodatkowego terminu drugiej stronie.
Wykonawca może również odstąpić od umowy budowlanej na podstawie art. 656 § 1 K.c., jeżeli inwestor nie przedłoży mu, na jego żądanie w terminie nie krótszym niż 45 dni, gwarancji zapłaty.

W jakich sytuacjach wykonawca może odstąpić od umowy budowlanej?

Wykonawca może odstąpić od umowy w następujących sytuacjach:

• Gdy inwestor nie wywiązuje się ze swoich obowiązków wynikających z umowy. Może to dotyczyć np.:
  – przewidzianego umową nieuregulowania płatności za wykonane roboty budowlane
  – nieprzekazania wykonawcy niezbędnych dokumentów lub pozwoleń
  – uniemożliwienia wykonawcy wykonania robót budowlanych
• Gdy wykonawca nie może wykonać robót budowlanych z przyczyn niezależnych od niego. Może to dotyczyć np.:
  – siły wyższej
  – zmiany przepisów prawa
  – podjęcia przez inwestora decyzji, która uniemożliwia wykonawcy wykonanie robót budowlanych

Jak napisać skuteczne oświadczenie o odstąpieniu od umowy budowlanej?

Aby skutecznie odstąpić od umowy budowlanej przez wykonawcę, należy wysłać inwestorowi pisemne oświadczenie o odstąpieniu od umowy. Oświadczenie to powinno zawierać:

• datę i miejsce jego złożenia;

• nazwę i adres wykonawcy;
• nazwę i adres inwestora;
• podstawę prawną odstąpienia od umowy;
• wskazanie, czy odstąpienie dotyczy całej umowy, czy też tylko jej części;
• wskazanie, jakie roszczenia wykonawca zgłasza inwestorowi w związku z odstąpieniem od umowy.
• żądania dotyczące inwentaryzacji robót/ odbioru dwustronnego robót przerwanych

Skutki odstąpienia od umowy budowlanej przez wykonawcę

Odstąpienie od umowy budowlanej przez wykonawcę powoduje, że umowa ta wygasa w całości lub w części, w zależności od tego, czy odstąpienie dotyczy całego przedmiotu umowy, czy też tylko jego części. W przypadku odstąpienia od umowy w całości, strony mają obowiązek zwrotu sobie wzajemnie wszystkiego, co świadczyły na podstawie umowy. Wykonawca ma więc obowiązek zwrócić inwestorowi wszystkie otrzymane od niego środki pieniężne, a inwestor ma obowiązek zwrócić wykonawcy wszelkie materiały i urządzenia, które wykonawca dostarczył w celu wykonania umowy. W przypadku odstąpienia od umowy w części, strony mają obowiązek zwrotu sobie
wzajemnie tylko tego, co świadczyły w zakresie objętym odstąpieniem.

Kancelaria radców prawnych Paweł Fijołek, Marta Jas-Baran s.c. specjalizuje się w sprawach związanych z prawem budowlanym. Jeśli jesteś wykonawcą robót budowlanych i zastanawiasz się nad odstąpieniem od umowy z inwestorem, skontaktuj się z nami. Pomożemy Ci przygotować skuteczne oświadczenie o odstąpieniu od umowy i uzyskać należne Ci wynagrodzenie.

Marta Jas-Baran
Radca prawny
Paweł Fijołek, Marta Jas-Baran s.c. Kancelaria Radców Prawnych Wrocław