Zmiany wchodzące w życie wraz z nową ustawą deweloperską.
Dnia 01 lipca 2022 r. weszła w życie nowa Ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym (Dz.U. z 2021 r. poz. 1177), czyli tzw. nowa „Ustawa Deweloperska”.
Zmiany wchodzące w życie razem z tzw. nową „ustawą deweloperską
Oprócz zmian takich jak powstanie deweloperskiego funduszu gwarancyjnego, czy regulacja umowy rezerwacyjnej, nowa ustawa poszerza także zakres przedmiotowy swojego obowiązywania oraz krąg podmiotów do których bezpośrednio odnosi się „reżim” nowych ustaleń. Dodatkowo, w życie wchodzi też szereg innych istotnych rozwiązań, w tym. np. wprowadzenie nowego pojęcia – „wady istotnej”.
Czego dotyczą zmiany?
Konkretyzując powyższe, wskazać trzeba, że nowa ustawa znacznie zwiększa obszar swego zastosowania. W odróżnieniu od tej poprzednio obowiązującej, której przepisy stosowano jedynie do lokali mieszkalnych i domów jednorodzinnych, ta nowa reguluje także umowy kupna/sprzedaży lokali użytkowych, które zostały wybudowane w ramach danego przedsięwzięcia deweloperskiego lub zadania inwestycyjnego oraz które zawierane są wraz z umową o wybudowanie i kupno albo kupno lokalu mieszkalnego, bądź domu jednorodzinnego. Przepisami nowej ustawy objęte zostały dodatkowo więc choćby garaże, komórki lokatorskie czy boksy rowerowe. Co więcej, „pod opiekę” nowej „Ustawy Deweloperskiej”, na skutek poszerzenia znaczenia przez ustawodawcę wspomnianego już pojęcia „przedsięwzięcia deweloperskiego” także o proces przebudowy, w rozumieniu przepisów prawa budowlanego, wejdą również lokale powstałe właśnie na skutek przebudowy, a nie jak do tej pory tylko te nowo wybudowane. Biorąc pod uwagę opisywane zmiany, wskazać należy, że celem ustawodawcy w ich wprowadzaniu miało być w założeniu zwiększenie ochrony nabywców. Należy jednak zwrócić uwagę na potencjalnie możliwe negatywne zjawiska, jakie mogą ze sobą te zmiany nieść, tj. na konieczność spełnienia większej ilości obowiązków formalnych przez strony umowy i co za tym idzie na zwiększenie całkowitych kosztów transakcji.
Kogo obejmie reżim nowej ustawy?
Zmianami w przepisach powinni się również zainteresować Ci, których nie obowiązywały przepisy zastąpionej „Ustawy Deweloperskiej”. Otóż, nowe rozwiązania obejmą w pewnych aspektach także „przedsiębiorców innych niż deweloperzy”, którzy dokonują sprzedaży lokalu mieszkalnego, czy domu jednorodzinnego oraz nabywanego wraz z nimi lokalu użytkowego. Co więcej, za przedsiębiorców takich uznaje się również tych prowadzących działalność deweloperską, którzy dokonują ww. transakcji, a sprzedawane nieruchomości nie zostały wybudowane w ramach realizowanego przez nich przedsięwzięcia deweloperskiego. Podmioty takie będą zobowiązane w szczególności do przestrzegania niektórych uregulowań dotyczących umów rezerwacyjnych i odbioru lokalu lub domu jednorodzinnego. W odróżnieniu więc od dotychczasowych rozwiązań, nowa „Ustawa Deweloperska” znajdzie zastosowanie nawet także w przypadku zakupu nieruchomości od przedsiębiorców, których działalność nie ma nic wspólnego z budownictwem, a także gdy przedsiębiorca prowadzący działalność deweloperską nie wybudował sprzedawanej nieruchomości.
Jakie nowe rozwiązania w szczególności powinny interesować?
Oprócz opisywanych już przez Kancelarię w innym artykule, niezwykle istotnych kwestii związanych z powstaniem deweloperskiego funduszu gwarancyjnego oraz uregulowania umowy rezerwacyjnej, a także zwiększeniem obowiązku informacyjnego deweloperów względem nabywców, warto również zwrócić uwagę na inne nowości wchodzące w życie wraz z nową „Ustawą Deweloperską”. Tu z całą pewnością wskazać trzeba na wprowadzenie dodatkowych możliwości dla nabywców w aspekcie odstąpienia od umów deweloperskich. Bardzo ważną zmianą jest umożliwienie odstąpienia od umowy przez kupującego na skutek stwierdzenia przez rzeczoznawcę wady istotnej. Wada istotna to nowe pojęcie, wprowadzone omawianą ustawą, którego jednak ustawodawca nie zdecydował się jednoznacznie zdefiniować. W tym wypadku nabywca będzie mógł również odstąpić od umowy, jeśli w odpowiednim do tego czasie deweloper nie usunie stwierdzonej wady istotnej. Niezwykle rygorystyczne podejście przyjął również ustawodawca wobec obowiązków wynikających z konieczności prowadzenia przez dewelopera mieszkaniowych rachunków powierniczych. I tak, nabywca może odstąpić od umowy w przypadku, gdy deweloper takiej umowy z bankiem nie zawarł, w sytuacji, gdy bank odstąpił od aktualnej umowy, bądź gdy deweloper nie poinformował nabywcy o zmianie banku prowadzącego rachunek powierniczy. Innym ważnym rozwiązaniem jest także możliwość usunięcia wad przez nabywcę na koszt dewelopera, jeśli ten nie wypełnia ciążącego na nim obowiązku usunięcia ich w terminie (zazwyczaj jest to termin 30 dni).
Co ważne, od dnia 01 lipca 2022 r. nabywcą przysługuje także uprawnienie do odmowy odbioru lokalu, jeśli deweloper odmawia uznania takiej wady. Biorąc pod uwagę brak jednoznacznego zdefiniowania pojęcia „wady istotnej” w nowej „Ustawie Deweloperskiej” należy spodziewać się wielu sporów sądowych w tym zakresie.
Podsumowanie.
Nowa Ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym wprowadza wiele istotnych rozwiązań dla funkcjonowania rynku nieruchomości w Polsce. Ich pozytywną, bądź negatywną ocenę w wielu przypadkach determinować będzie to, czy dana zmiana rozpatrywana będzie przez sprzedającego, bądź kupującego mieszkanie. Niezależnie od tego, czy działasz na rynku jako deweloper, bądź chcesz sprzedać mieszkanie i zastanawiasz się, czy nowe przepisy obejmą także Ciebie lub planujesz zakup mieszkania dla siebie i rodziny, Kancelaria Radców Prawnych Paweł Fijołek, Marta Jas- Baran s.c. pomoże Ci przystosować się do nowych rozwiązań. Kancelaria od lat specjalizuje się w prawie dotyczącym obrotu nieruchomościami oraz aktywnie podąża za nowymi rozwiązaniami prawnymi.
aplikant radcowski Mateusz Nowak,
pracownik Kancelarii Radców Prawnych Paweł Fijołek, Marta Jas-Baran s.c.