Odpowiedzialność dewelopera z tytułu kar umownych
Zawierając umowę deweloperską często nie zwracamy uwagi na odpowiedzialność dewelopera, ponieważ liczymy na to, że cała inwestycja zostanie zrealizowana w terminie a otrzymanie nowego mieszkania na czas będzie czystą formalnością. Niestety rzeczywistość rzadko kiedy bywa tak przewidywalna i w praktyce niejednokrotnie trzeba liczyć się z tym, że deweloper nie wywiąże się z wykonania inwestycji lub przeniesienia własności mieszkania zgodnie z planem. Zabezpieczeniem dla kupujących na tego typu sytuacje jest instytucja kar umownych, która pełni funkcję swego rodzaju uproszczonego odszkodowania za opóźnienia w wykonaniu zawartej umowy.
Ustawa deweloperska kary umowne
Zgodnie z przepisami tzw. ustawy deweloperskiej, zapisy dotyczące wysokości odsetek i kar umownych dla stron powinny bezwzględnie znaleźć się w treści zawieranej umowy, zaś klauzula o wyłączeniu kar umownych jest prawnie niedozwolona. Co do zasady obowiązkowo powinny one dotyczyć tylko przeniesienia własności lokalu mieszkalnego na nabywcę.
Niezawarcie zapisów o karach umownych w treści umowy deweloperskiej stanowi przesłankę do odstąpienia od umowy przez kupującego w ciągu 30 dni od jej zawarcia. Jeżeli termin ten upłynie, a deweloper np.: nie przeniósł własności mieszkania na czas, to kupującemu pozostaje jedynie dochodzenie odszkodowania za poniesienie szkód z tego tytułu w postaci np.: konieczności dłuższej opłaty czynszu za wynajmowane mieszkanie bądź zwiększenia kosztów kredytu hipotecznego. Wiąże się to jednak z koniecznością udowodnienia przed sądem doznanej szkody, co niestety nie należy do łatwych zadań, szczególnie jeśli weźmiemy pod uwagę, że deweloper będzie robił wszystko aby uniknąć odpowiedzialności i wypłaty odszkodowania.
Zastrzeżenie kary umownej na wypadek przekroczenia terminu przeniesienia własności mieszkania przez dewelopera znacznie upraszcza dochodzenie roszczeń za niewykonanie umowy na czas, ponieważ nie ma wtedy żadnej konieczności udowadniania wystąpienia szkody, a liczy się jedynie to że nie wywiązano się z postanowień umowy. Zostało to potwierdzone w orzecznictwie Sądu Najwyższego, który uznał, że obowiązek zapłaty kary umownej przez dewelopera powstaje niezależnie od braku szkody kupującego.
Niedotrzymanie terminu umowy przez dewelopera
W praktyce rynkowej często zastrzega się kary umowne nie tylko co do terminu dokonania przeniesienia własności mieszkania, ale także co do jego odbioru technicznego lub co do terminu usunięcia wad stwierdzonych przy odbiorze mieszkania. Tego typu zapisy działają zdecydowanie na korzyść konsumentów, ponieważ w razie przekroczenia którejkolwiek z dat deweloper będzie zobowiązany do zapłaty kar umownych, chyba że przyczyną niedotrzymania terminu była działalność sił wyższych (np.: powódź).
Kary umowne najczęściej są określane procentowo w stosunku do wartości mieszkania ale nic nie stoi na przeszkodzie aby określić je kwotowo (np.: 300 zł za każdy dzień opóźnienia). Wysokość kar umownych powinna być ustalana w wysokości bezpiecznej dla kupujących, przy wzięciu pod uwagę ewentualnych zwiększonych kosztów kredytu, kosztu wynajmu innego mieszkania, garażu albo przesunięcia na inny termin wynajętych fachowców mających wykończyć mieszkanie. Najkorzystniej jest wyznaczyć ją na odpowiednim poziomie procentowym, za każdy dzień opóźnienia (np: 0.03% od ceny brutto mieszkania za każdy dzień opóźnienia).
Deweloperzy dostrzegając, że nie zdążą wywiązać się ze zobowiązań na czas najczęściej będą chcieli zaproponować zawarcie aneksu do umowy – zabieg tego typu ma najczęściej na celu uniknięcie wypłacenia rekompensaty klientom, która słusznie im się należy. Pamiętajmy, że kupujący ma prawo żądać wypłacenia słusznie należnych kar umownych i deweloper nie może wyciągnąć wobec niego żadnych negatywnych konsekwencji z tego powodu, iż odmówił zawarcia aneksu wydłużającego terminy obostrzone karami umownymi.
Warto zaznaczyć, że możemy zastrzec w umowie deweloperskiej możliwość żądania odszkodowania za szkody przekraczające wysokość kary umownej. Zgodnie z treścią art. 484 § 1 Kodeksu cywilnego taki zapis musi być wyraźnie sformułowany w umowie, ponieważ jego brak wyłącza możliwość dochodzenia naprawienia szkód wynikających z opóźnienia dewelopera, przekraczających wysokość kar umownych.
W przyszłości wraz z wejściem w życie nowej ustawy deweloperskiej przepisy dotyczące kar umownych staną się znacznie bardziej przyjazne dla konsumentów, bowiem nawet jeśli w umowie nie zastrzeżono kar umownych na rzecz nabywcy z tytułu nieprzeniesienia własności lokalu mieszkalnego przez dewelopera w terminie, to kupujący mimo to będzie mógł domagać się skutecznie od dewelopera zapłaty odsetek w wysokości odpowiadającej odsetek przysługujących deweloperowi z tytułu opóźnienia w uiszczeniu wymaganego wynagrodzenia przez nabywcę mieszkania.
Jeżeli chcesz sprawdzić czy zastrzeżone w umowie deweloperskiej kary umowne nie są dla Ciebie niekorzystne lub planujesz dochodzić od dewelopera kar umownych czy odszkodowania za niewykonanie umowy w terminie, Kancelaria Radcy Prawnego Marty-Jas Baran chętnie pomoże w rozwiązaniu wszelkich problemów w tym zakresie.
Jakub Mrozowski
Referent Prawny w Kancelarii Radcy Prawnego Marty Jas-Baran