Odbiór mieszkania od dewelopera według nowej ustawy deweloperskiej

Odbiór mieszkania od dewelopera to kluczowy etap, który poprzedza podpisanie umowy przenoszącej własność lokalu. Ta czynność ma na celu ocenę, czy lokal został wykonany zgodnie z umową deweloperską oraz czy spełnia wymogi techniczne wynikające z przepisów budowlanych.

Zmiana zasad odbioru lokalu od dewelopera – wprowadzenie

Z dniem 1 lipca 2022 roku weszła w życie „nowa” ustawa deweloperska, znana jako Ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym (Dz.U. z 2021 r. poz. 1177). Ustawa ta wprowadza istotne zmiany w procedurze odbioru lokali, a także przyznaje nabywcom nowe uprawnienia. Warto zwrócić uwagę na te zmiany, aby zapewnić sobie pełną ochronę swoich praw podczas odbioru mieszkania. Dobrze przeprowadzony odbiór może znacząco wpłynąć na przyszłe zadowolenie z zakupu

Odbiór mieszkania od dewelopera w rozumieniu ustawy deweloperskiej

Odbiór mieszkania od dewelopera w kontekście przepisów ustawy deweloperskiej, zarówno „starej”, jak i „nowej”, odnosi się wyłącznie do odbioru dokonywanego przed podpisaniem umowy przenoszącej własność. Ten etap, nazywany odbiorem właściwym lub technicznym, jest obowiązkowy. Odbiór taki może nastąpić jedynie po uzyskaniu przez dewelopera pozwolenia na użytkowanie, co oznacza, że wszystkie prace budowlane muszą być już zakończone. Choć ustawa deweloperska definiuje tylko ten jeden rodzaj odbioru, w praktyce w umowach deweloperskich często pojawiają się inne typy odbiorów, na przykład odbiór wykończeniowy. Taki odbiór ma miejsce przed uzyskaniem pozwolenia na użytkowanie i umożliwia przyszłemu nabywcy przeprowadzenie prac wykończeniowych. Warto jednak pamiętać, że odbiór wykończeniowy nie zastępuje odbioru technicznego, który musi zostać dokonany później. Odbiór przed uzyskaniem pozwolenia na użytkowanie nie wywołuje skutków prawnych w rozumieniu ustawy deweloperskiej.

Procedura dotycząca odbioru mieszkania od dewelopera według „nowej” ustawy deweloperskiej

W porównaniu do „starej” ustawy deweloperskiej, „nowa” ustawa deweloperska nie wprowadza istotnych zmian dotyczących momentu przeprowadzania odbioru lokalu. Odbiór powinien nastąpić po uzyskaniu pozwolenia na użytkowanie i uprawomocnieniu tej decyzji, a przed podpisaniem umowy przenoszącej własność. Udział nabywcy w czynnościach odbiorowych jest obowiązkowy, a protokół odbioru powinien zawierać zgłoszone wady lokalu. Nowa ustawa deweloperska wprowadza trzy terminy na usunięcie wad przez dewelopera. Pierwszy to podstawowy, wynoszący 30 dni od podpisania protokołu odbioru. Drugi, wydłużony termin, może być ustalony przez dewelopera, jeśli mimo zachowania staranności nie usunie on wad w terminie podstawowym. Trzeci, ostateczny termin, wyznacza nabywca, gdy deweloper nie podejmie działań w terminie wydłużonym.

Procedura odbioru stała się bardziej rozbudowana i różni się w zależności od tego, czy wady są istotne, czy nieistotne. W przypadku stwierdzenia wad istotnych deweloper musi odnieść się do zgłoszenia w protokole. Jeśli odmówi, nabywca może odmówić dokonania odbioru, a strony ustalają nowy termin, aby deweloper mógł usunąć wadę. Gdy deweloper uznaje wadę, nabywca nie może odmówić odbioru, a deweloper ma obowiązek usunięcia wady w ustalonych terminach. W przypadku zgłoszenia wad nieistotnych, deweloper ma 14 dni na informowanie nabywcy o uznaniu lub odmowie uznania wad. Jeśli nie dostarczy odpowiedzi w tym czasie, uznaje się, że wady zostały przyjęte. Deweloper jest zobowiązany do ich usunięcia w terminach określonych w ustawie deweloperskiej. Jeśli nie usunie uznanych wad w ostatecznym terminie, nabywca może zlecić ich usunięcie na koszt dewelopera).

Podsumowanie

Zasady odbioru mieszkania od dewelopera zawarte w umowie deweloperskiej muszą być korzystniejsze niż te wynikające z przepisów „nowej” ustawy deweloperskiej. W przeciwnym razie zapisy te będą nieważne. Dlatego planując zakup mieszkania i jego odbiór, należy zadbać o odpowiednie przygotowanie do odbioru oraz zweryfikować poprawność zapisów umowy deweloperskiej.

Warto skorzystać z doświadczenia radców prawnych oraz adwokatów z FJB Kancelarii Prawnej s.c. Fijołek, Jas-Baran z Wrocławia. Nasza kancelaria od lat specjalizuje się w prawie obrotu nieruchomościami. Możemy przeprowadzić kompleksową analizę zapisów umowy deweloperskiej, w tym procedury odbiorowej. W razie potrzeby podejmiemy się negocjacji warunków umowy z deweloperem.

Zapraszamy do kontaktu, aby skorzystać z profesjonalnych usług naszej kancelarii i zapewnić sobie bezpieczeństwo podczas zakupu nieruchomości.