Kto skorzysta na rozwiązaniach nowej ustawy deweloperskiej?
1 lipca 2022 r. weszła w życie nowa Ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym (Dz.U. z 2021 r. poz. 1177).
Blaski i cienie nowej ustawy deweloperskiej. Kto skorzysta na nowych rozwiązaniach?
Przed wprowadzeniem ustawy, ustawodawca przekonywał, że jej najistotniejszym elementem jest powstanie Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego, który w swym założeniu ma stanowić realny instrument ochrony dla nabywców mieszkań przed stratą zainwestowanych w kupno pieniędzy. Dotyczyć ma to m.in. takich sytuacji jak ogłoszenie przez dewelopera upadłości czy niedojście rozpoczętej inwestycji do skutku. Należy zadać pytanie czy realia nowych rozwiązań faktycznie odpowiadają intencjom towarzyszącym wprowadzaniu w życie nowej ustawy oraz kto i co zyska na jej wprowadzeniu.
Deweloperski fundusz gwarancyjny, mieszkaniowe rachunki powiernicze a ceny mieszkań.
Ideą Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego jest ochrona nabywców mieszkań przed stratą pieniędzy. Jak jednak w praktyce dochodzi do jego zasilania, czym są prowadzone przez banki mieszkaniowe rachunki powiernicze oraz jakie przełożenie na ceny mieszkań będzie miało powstanie Funduszu? Otóż, finansowanie Funduszu ma mieć swoje źródło z wpłat dokonywanych przez nabywcę na rzecz dewelopera. Środki te deweloper ma obowiązek gromadzić na bankowych rachunkach powierniczych – otwartych i zamkniętych. Z rachunku otwartego umożliwia się wypłatę deweloperowi części środków wpływających w ramach realizacji danej inwestycji, a więc na bieżąco. Z rachunku zamkniętego natomiast deweloper może wypłacić środki dopiero po zakończeniu inwestycji. W założeniu deweloper ma zatem „tracić” część swoich środków na rzecz Funduszu. Wysokość tych środków obliczana jest od kolejnych wpłat nabywców w wysokości – 1% od wpłat na rzecz rachunku otwartego oraz 0,1 % od wpłat na rzecz rachunku zamkniętego. W teorii to deweloperzy mają pokryć finansowanie nowego Funduszu.
Wskazać należy na ryzyko, iż realia mogą okazać się odmienne od pro-konsumenckich założeń ustawodawcy. Nowy „koszt” dewelopera w związku z utworzeniem Funduszu, może bowiem obciążyć nabywcę poprzez wzrost cen nieruchomości.
Czy istnienie funduszu i wysokość pobieranych na niego kwot ma uzasadnienie?
Rozważenia wymaga wysokość wpłat, do jakich zobligowani są deweloperzy, a także sama kwestia utworzenia Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego.
Wskazać należy bowiem, iż upadłość deweloperów oraz inne ustawowo wymienione sytuacje, przed którymi istnienie Funduszu ma chronić nabywców – są na rynku nieruchomości zjawiskami incydentalnymi. W związku z tym obwarowanie obowiązkiem „potrącenia” na rzecz Funduszu części każdej wpłaty, dotyczącej każdego nabywcy, może okazać się nieadekwatne w stosunku do ryzyka ponoszonego przez nabywców.
Światełko w tunelu, czyli uregulowanie umowy rezerwacyjnej.
Rozwiązaniem, które należy ocenić pozytywnie jest uregulowanie w Rozdziale 5. omawianej Ustawy instytucji umowy rezerwacyjnej, czyli umowy między deweloperem albo przedsiębiorcą innym niż deweloper a osobą zainteresowaną ofertą sprzedaży, której przedmiotem jest zobowiązanie do czasowego wyłączenia z oferty sprzedaży lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego wybranego przez rezerwującego.
Ta funkcjonująca od wielu lat forma umowy, była dotychczas niezdefiniowana przez przepisy prawa, a możliwość jej zawierania opierała się na wynikającej z Kodeksu Cywilnego zasady swobody umów. Brak jednoznacznego określenia reguł zawierania umów rezerwacyjnych skutkowało przyjmowaniem w takich umowach niekorzystnych lub trudnych do jednoznacznej interpretacji zapisów, a finał sporów miał miejsce niejednokrotnie w drodze procesu sądowego.
Nowe rozwiązania określają konieczność zawarcia umowy rezerwacyjnej na piśmie, a także definiują przedmiot umowy i maksymalną wysokość opłaty rezerwacyjnej, jak również warunki jej zwrotu przez dewelopera w razie niewykonania przez niego umowy. Wysokość opłaty deweloperskiej wynosi maksymalnie 1 % ceny lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego, ujętej w prospekcie informacyjnym. Warto zwrócić uwagę, że forma opłaty rezerwacyjnej została w nowej ustawie niejako sprowadzona do quasi zadatku, gdyż w określonych przypadkach deweloper ma obowiązek zwrócenia jej dwukrotności.
Ustawodawca nałożył na deweloperów również obowiązek informacyjny, zakładający m.in. konieczność informowania nabywców w czasie trwania umowy rezerwacyjnej o zmianach wprowadzanych w prospekcie informacyjnym, co korzystnie należy ocenić z punktu uczciwości umownej.
Podsumowanie
Mając na uwadze rozwiązania wprowadzające regulacje dot. umowy rezerwacyjnej czy konieczność informowania o zmianach w prospekcie informacyjnym, należy wskazać, iż nabywcy mogą oczekiwać skuteczniejszej realizacji swoich praw względem deweloperów i zawierania umów. Deweloperzy jednak zostali obciążeni kolejnymi obowiązkami oraz koniecznością ponoszenia dodatkowych kosztów, co skutkować może dalszymi ruchami na rynku nieruchomości, w tym w zakresie cen jak i nowych inwestycji.
Kancelaria Radców Prawnych Paweł Fijołek, Marta Jas- Baran s.c. od lat specjalizuje się w prawie dotyczącym obrotu nieruchomościami. Jeśli planujecie Państwo zakup mieszkania i zawarcie umowy deweloperskiej, a chcecie mieć pewność, że będzie ona dla Państwa korzystna – zapraszamy do kontaktu i skorzystania z usług Kancelarii Radców Prawnych Paweł Fijołek, Marta Jas- Baran s.c.
aplikant radcowski Mateusz Nowak,
pracownik Kancelarii Radców Prawnych Paweł Fijołek, Marta Jas-Baran s.c.