Niezgodność końcowego metrażu mieszkania z umową deweloperską

Metraż lokalu mieszkalnego, który ma zostać wybudowany przez dewelopera niewątpliwie stanowi niezwykle istotny czynnik, który wpływa na decyzję o zawarciu umowy deweloperskiej. Zdarza się jednak, że przy odbiorze mieszkania spotyka nas niemiła niespodzianka w postaci mniejszej powierzchni mieszkania niż ta wskazana w umowie lub wręcz przeciwnie, powierzchni większej za którą deweloper domaga się dodatkowej opłaty. W tego typu sytuacjach, to co możemy zrobić zależy wyłącznie od zapisów poczynionych w umowie deweloperskiej oraz od powszechnie przyjętej praktyki sądów powszechnych.

Metraż mieszkania niezgodny z umową

W momencie zawarcia umowy deweloperskiej przedmiot umowy, czyli lokal mieszkalny nie istnieje lecz dopiero zostanie wykonany. Z praktyki budowlanej wynika, że często ostateczne wymiary mieszkania mogą nieznacznie różnić się od tych pierwotnie założonych. Dowiadujemy się o tym fakcie przy dokonywaniu inwentaryzacji  powykonawczej lokalu, czyli pomiaru całego mieszkania. Umowy deweloperskie w praktyce rynkowej praktycznie zawsze przewidują rozwiązania prawne na taką ewentualność.

W przypadkach, w których metraż lokalu jest mniejszy niż ten wskazany w umowie, deweloper może zagwarantować nabywcy lokalu proporcjonalny zwrot uiszczonego wynagrodzenia za mieszkanie w stosunku do jego ceny brutto. Analogicznie w sytuacji większego metrażu niż pierwotny – deweloper może zastrzec, że będzie się mógł domagać uiszczenia dodatkowego wynagrodzenia za wykonany lokal. Takie zapisy powinny także być opatrzone możliwością odstąpienia przez nabywcę od umowy deweloperskiej, z uwagi na istotną niezgodność faktycznego przedmiotu umowy z tym, który rzeczywiście miał zostać wykonany.

Najczęściej odstąpienie od umowy jest możliwe w przypadkach, gdy metraż wybudowanego mieszkania różni się o plus/minus 2% powierzchni od planowanej. Ten zabieg znajduje potwierdzenie w orzecznictwie sądowym, gdzie różnica do 2% jest dopuszczalna jako nieznaczna, bowiem tak nieduże odchylenia trudno przewidzieć, a mogą być  one spowodowane grubością ścian czy tynkiem, których szerokość może być inna niż pierwotnie przypuszczano.

Także w przypadkach, w których nie zawarto w umowie deweloperskiej zapisów dotyczących różnic w powierzchni mieszkania przyjmuje się za dopuszczalną różnice 2% i dopiero po jej przekroczeniu można domagać się skutecznie od dewelopera obniżenia ceny mieszkania, lub deweloper może domagać się od nabywcy odpowiedniej dopłaty. Nieokreślenie w umowie szczegółowo omawianej kwestii praktycznie rzecz ujmując wyklucza możliwość efektywnych działań prawnych przy różnicy metrażu mniejszej lub równej 2% planowanej powierzchni lokalu mieszkalnego.

Jeżeli chcesz sprawdzić czy zapisy umowne dotyczące różnic w ostatecznym metrażu mieszkania są dla Ciebie korzystne lub zastanawiasz się czy możesz odstąpić w związku z tym od umowy deweloperskiej, Kancelaria Radcy Prawnego Marty-Jas Baran chętnie pomoże w rozwiązaniu wszelkich problemów w tym zakresie.

Jakub Mrozowski

Referent Prawny w Kancelarii Radcy Prawnego Marty Jas-Baran