Kary umowne w umowie deweloperskiej
Kary umowne to powszechny element umów, w tym szczególnie umów deweloperskich. Stanowią one zryczałtowane odszkodowanie, które zabezpiecza strony przed skutkami niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązań.
Kary umowne – wprowadzenie
Ta instytucja jest korzystna, ponieważ mobilizuje strony do terminowego realizowania umowy. Kara umowna umożliwia szybkie uzyskanie rekompensaty pieniężnej w przypadku niedotrzymania umowy przez jedną ze stron. Co ważne, prawo do kary umownej przysługuje niezależnie od tego, czy szkoda rzeczywiście powstała. Oznacza to, że nie ma potrzeby dowodzenia jej istnienia ani wysokości. W kontekście umów deweloperskich, kary umowne najczęściej zastrzegane są na wypadek opóźnień w zawarciu umowy przenoszącej własność mieszkania. Mogą również dotyczyć innych sytuacji, takich jak nieterminowe przystąpienie do odbioru mieszkania. Warto zwrócić uwagę na te zapisy, aby skutecznie chronić swoje interesy.
Kary umowne w umowach deweloperskich po wejściu w życie „nowej” ustawy deweloperskiej
Nowa ustawa deweloperska, która weszła w życie 1 lipca 2022 roku, wprowadza istotne zmiany w zasadach zastrzegania kar umownych. W porównaniu do poprzedniej ustawy, nowe regulacje jasno określają zasady dotyczące tych zabezpieczeń oraz skutki ich braku w umowie. Przede wszystkim, nowa ustawa wprowadza fakultatywne zastrzeżenie kar umownych. Oznacza to, że deweloperzy oraz nabywcy mają możliwość, ale nie obowiązek, wprowadzenia takich zabezpieczeń do umowy. Gdy jednak strony zdecydują się na zastrzeżenie kar umownych, muszą jednoznacznie określić ich wysokość. Ponadto, nowa ustawa wprowadza instytucję rekompensaty. W przypadku braku kar umownych oraz odsetek, nabywca może domagać się rekompensaty, gdy deweloper nie wykona lub nienależycie wykona swoje zobowiązania. Wysokość rekompensaty odpowiadać będzie ustawowym odsetkom, które deweloper mógłby otrzymać z tytułu opóźnienia w spełnieniu świadczenia.
Aby mieć prawo do kary umownej w przypadku niewykonania lub nienależytego wykonania umowy, musi być ona wyraźnie zastrzeżona w umowie deweloperskiej. Umowa powinna również wskazywać, w jakich sytuacjach możliwe jest domaganie się kary oraz jej wysokość. Jeśli nie ma zastrzeżenia dotyczącego kar umownych, ochrona nabywcy ogranicza się do możliwości ubiegania się o rekompensatę lub odszkodowanie. Warto jednak pamiętać, że uzyskanie odszkodowania wymaga dowodzenia wysokości szkody.
Praktyczne problemy związane ze sposobem zastrzeganiem kar umownych w umowach deweloperskich
Nowa ustawa deweloperska wprowadza zmiany w zasadach zastrzegania kar umownych. Jednym z kluczowych wymogów jest określenie wysokości kary, jeśli zostanie ona zastrzeżona. Wysokość tej kary może być ustalona dowolnie, jednak należy uwzględnić ograniczenia wynikające z przepisów kodeksu cywilnego. Zazwyczaj kary umowne ustala się w formie kwotowej lub procentowej w odniesieniu do wartości mieszkania. Deweloperzy często dążą do jak najniższych kar umownych za niedopełnienie zobowiązań. Taka praktyka nie jest korzystna dla nabywców, ponieważ nie gwarantuje im adekwatnej rekompensaty. Warto zwrócić uwagę na różnicę między „zwłoką” a „opóźnieniem”. Zwłoka to opóźnienie zawinione, podczas gdy opóźnienie może wystąpić bez winy dewelopera. Zastrzeżenie kary umownej za zwłokę może więc skutkować brakiem obowiązku zapłaty kary, jeśli termin zostanie przekroczony z przyczyn niezawinionych. Ponadto, zasada symetryczności jest istotna w kontekście kar umownych. Oznacza to, że kary za konkretne naruszenie, takie jak nieterminowe przystąpienie do odbioru mieszkania, nie powinny być zastrzegane jednostronnie. Jeśli kara została zastrzeżona dla dewelopera, to taka sama kara powinna przysługiwać nabywcy. Oczywiście, kary mogą mieć różne wysokości, ale tylko na korzyść nabywcy. Warto również uwzględnić zapisy dotyczące odszkodowania uzupełniającego w umowie deweloperskiej. Takie zapisy pozwolą na domaganie się wyższych odszkodowań w przypadku, gdy rzeczywista szkoda przekracza wysokość zastrzeżonych kar umownych. Bez takiej klauzuli, nabywcy będą mogli żądać jedynie kwoty ustalonej jako kara umowna, co może okazać się niewystarczające w przypadku poważniejszych szkód. Wnioskując, odpowiednie zastrzeżenie kar umownych w umowach deweloperskich jest kluczowe dla ochrony interesów nabywców.
Podsumowanie
Kary umowne stanowią istotny element każdej umowy deweloperskiej. Ich odpowiednie zastrzeżenie może skutecznie zabezpieczać interesy zarówno nabywcy, jak i dewelopera. Dlatego, zanim nabywca podpisze umowę deweloperską, powinien dokładnie przeanalizować jej treść, zwracając szczególną uwagę na zapisy dotyczące kar umownych. W razie potrzeby, warto negocjować niekorzystne zapisy.
W tym procesie pomocni mogą być doświadczeni prawnicy z FJB Kancelarii Prawnej s.c. Fijołek, Jas-Baran. Nasza kancelaria od lat specjalizuje się w prawie obrotu nieruchomościami, zdobywając cenne doświadczenie w negocjowaniu umów deweloperskich. Nasi prawnicy pomogą w szczegółowej weryfikacji zapisów umowy, a także w negocjacjach z deweloperem. Oferujemy także fachowe wyjaśnienia dotyczące tego, czy treść umowy odpowiednio zabezpiecza interesy nabywcy. Ponadto, nasza kancelaria z powodzeniem prowadzi spory sądowe związane z karami umownymi wynikającymi z umów deweloperskich. Zapraszamy do kontaktu, aby skorzystać z naszych usług i zapewnić sobie bezpieczeństwo w obrocie nieruchomościami