Jak odstąpić od umowy deweloperskiej?
- Zawarłeś umowę deweloperską i nie wiesz czy możesz od niej odstąpić? Poznaj warunki jakie trzeba spełnić aby to zrobić.
- Deweloper nie wywiązuje się z umowy? Sprawdź czy przepisy prawne gwarantują Ci bezpieczeństwo w takiej sytuacji.
- Pomagamy w dochodzeniu swoich praw przeciwko nieuczciwym deweloperem – napisz do nas email na adres m.jas@mjbkancelaria.pl lub zadzwoń 690 66 43 43.
Umowa developerska
Umowa deweloperska jest szczególnego rodzaju umową cywilnoprawną, która jest szczegółowo regulowana przez ustawę z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (t.j. Dz. U. z 2019 r. poz. 1805 z późn. zm.) – dalej zwana „ustawą deweloperską”. W myśl powołanego aktu prawnego deweloper zawierając umowę deweloperską zobowiązuje się do:
1) wybudowania budynku i ustanowienia odrębnej własności znajdującego się w nim lokalu mieszkalnego oraz przeniesienia własności tego lokalu na nabywcę;
2) wybudowania budynku i przeniesienia na nabywcę własności nieruchomości zabudowanej domem jednorodzinnym
3) wybudowania budynku i przeniesienia na nabywcę użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej i własności domu jednorodzinnego na niej posadowionego.
Osoby decydujące się na zawarcie tego typu umowy najczęściej nie zwracają uwagi na możliwość odstąpienia od umowy, głównie z uwagi na to, że przeznaczając znaczące środki na taką inwestycję liczą na pozytywny przebieg jej realizacji. Mając jednak na uwadze, że w praktyce rynkowej możemy mieć do czynienia także z nieuczciwymi deweloperami, warto znać swoje prawa i wiedzieć, kiedy możemy zgodnie z prawem odstąpić od zawartej już umowy deweloperskiej.
Ustawa deweloperska wprost wskazuje sytuacje, w których nabywcy przysługuje prawo do odstąpienia od umowy. W większości ustawowych przypadków nabywca ma 30 dni na odstąpienie od umowy od dnia jej zawarcia, w związku z określonymi ustawowo naruszeniami lub nieuczciwościami jakich dopuścił się deweloper. Aby zachować wskazany termin należy mieć pewność że oświadczenie o odstąpieniu od umowy zostanie doręczone deweloperowi przed upływem 30 dnia od zawarcia umowy w taki sposób aby mógł się z nim zapoznać. Aby zachować termin nie wystarczy zatem tylko dokonać wysyłki oświadczenia o odstąpieniu od umowy gdyż przesyłka niekoniecznie musi zostać doręczona w przewidzianym terminie. Należy także pamiętać o formie odstąpienia.
Umowa deweloperska podstawa prawna
Poniżej przedstawiamy ustawowe przesłanki warunkujące odstąpienie od umowy deweloperskiej:
1) w umowie deweloperskiej nie zawarto jej niezbędnych elementów, takich jak cena nabycia prawa własności nieruchomości, określenie położenia i istotnych cech budynku, w którym ma znajdować się lokal mieszkalny lub domu jednorodzinnego – pełny katalog 18 elementów wskazany w art. 22 ustawy deweloperskiej;
2) w umowie deweloperskiej zawarto informacje niezgodne z tymi wskazanymi w prospekcie informacyjnym lub w załącznikach do niego, za wyjątkiem zmian wprowadzonych w czasie pomiędzy doręczeniem prospektu a podpisaniem umowy deweloperskiej, pokreślonych jednoznacznie i widocznie w umowie;
3) deweloper nie doręczył prospektu informacyjnego;
4) informacje zawarte w prospekcie informacyjnym lub załącznikach, na podstawie których sporządzono umowę deweloperską, są niezgodne ze stanem faktycznym i prawnym w dniu podpisania umowy;
5) prospekt informacyjny, na podstawie którego zawarto umowę, nie zawiera informacji określonych w ustawowym wzorze prospektu informacyjnego.
Co jednak w sytuacji, kiedy deweloper wybudował już określony budynek w ramach podejmowanej inwestycji, ale nie przeniósł na nabywcę prawa własności, mimo zapłaty pełnego wynagrodzenia? Procedura odstąpienia od umowy w tym przypadku jest bardziej skomplikowana i chroni dewelopera przed zbyt wczesnym skorzystaniem przez nabywcę z prawa odstąpienia od umowy. Ustawa deweloperska nakazuje wyznaczenie deweloperowi 120 dniowego terminu na przeniesienie prawa własności, przed wystosowaniem odstąpienia od umowy. Termin ten można skrócić w umowie, ale nie można go wydłużyć. Dopiero w razie bezskutecznego upływu tego terminu nabywca może skutecznie odstąpić od umowy, ze skutkiem na dzień następujący po upływie wyznaczonego terminu.
Należy zauważyć, że w przypadku gdy został złożony wniosek o wpis roszczenia o przeniesienie własności nieruchomości do księgi wieczystej to, oświadczenie o odstąpieniu od umowy jest skuteczne tylko wtedy, gdy zawiera zgodę na wykreślenie tego roszczenia. ,. Oświadczenie o odstąpieniu w takiej sytuacji musi zostać złożone w formie pisemnej z podpisami notarialnie poświadczonymi.
Po dokonaniu odstąpienia od umowy uważa się ją za niezawartą, a na deweloperze ciąży obowiązek zwrotu całości wynagrodzenia jakie otrzymał z tytułu zawartej umowy deweloperskiej. Dodatkowo przepisy gwarantują nabywcy prawo do żądania kar umownych za okres opóźnienia w wykonaniu umowy, mimo odstąpienia od niej.
W umowach deweloperskich niedozwolone są klauzule zastrzegające konieczność zapłaty określonej sumy, w przypadkach odstąpienia z ustawowych przyczyn. Takie zapisy mają rację bytu jedynie w przypadku sformułowania możliwości umownego odstąpienia od umowy. Strony często dopuszczają dodatkową możliwość odstąpienia od umowy w przypadkach, gdy obmiar powykonawczy wykaże określoną różnicę w powierzchni użytkowej lokalu/domu jednorodzinnego w stosunku do tej określonej umownie. Prawo nie zakazuje formułowania innych sytuacji pozwalających stronom na odstąpienie od umowy, jednakże muszą być one zgodne z obowiązującymi przepisami i zasadami współżycia społecznego.
Jeżeli chcesz prawidłowo odstąpić od umowy deweloperskiej, odzyskać zapłacone deweloperowi wynagrodzenie lub sprawdzić zgodność umowy deweloperskiej z prawem, Kancelaria Radcy Prawnego Marty-Jas Baran chętnie pomoże w rozwiązaniu wszelkich problemów w tym zakresie.
Jakub Mrozowski
Referent Prawny w Kancelarii Radcy Prawnego Marty Jas-Baran