fbpx
}

09:00 - 17:00 h

Godziny otwarcia
Problemy prawne na budowie

Budowlane problemy prawne na dużych i średnich inwestycjach w Polsce – Część I 

Wraz z rosnącym znaczeniem sektora budowlanego w Polsce i coraz większą innowacyjnością, firmy budowlane mierzą się z nowymi wyzwaniami prawnymi. Problemy na budowie ujawniają się szczególnie na dużych i średnich projektach inwestycyjnych. Znajomość podstawowych problemów prawnych jest kluczowa na rynku, na którym pojawiła się bardzo duża konkurencja, także firm ukraińskich i azjatyckich.

Sektor budowlany –wyzwania prawne

W związku z rosnącą świadomością właścicieli firm budowlanych, kierują oni do naszych prawników prawa budowlanego z Wrocławia liczne zapytania. Czynią to w celu uniknięcia błędów prawnych, które spowodują, że niemożliwy będzie odbiór wykonanych prac czy wypłata wynagrodzenia za roboty budowlane. Niniejszy artykuł wskaże na najistotniejsze błędy postępowania i rozumienia przepisów prawa budowlanego, jakie popełniają inwestorzy, wykonawcy i podwykonawcy.

Częste zmiany prawa budowlanego – problemy budowlańców

Pierwszym problemem jest niedostrzeganie istotnych zmian prawnych, które dotyczą zarówno sektora prywatnego, jak również budownictwa w ramach zamówień publicznych. Osoby biorące udział w procesach budowlanych bazują zazwyczaj na wiedzy prawnej pozyskanej w ramach własnych doświadczeń. Te niestety nierzadko sięgają wielu lat wstecz. Rozwiązań szukać można na własną rękę za pomocą wyszukiwarek internetowych, jednak tak pozyskiwane informacje są często nieaktualne. Publikowane w Internecie wyroki sądowe z zakresu budownictwa, opierają się zazwyczaj na nieaktualnych już przepisach i dotyczą starych sporów budowlanych.

Inwestor odpowiada solidarnie z wykonawcą – kodeks cywilny

Stąd, przykładowo, nadal aktualne jest przeświadczenie podwykonawców robót budowlanych, o tym, że do odpowiedzialności solidarnej zamawiającego za wynagrodzenie podwykonawcy wystarczy sama obecność podwykonawcy na terenie budowy i wykonanie przez niego prac. Podwykonawcy zadają zatem pytania o to czy dorozumiana akceptacja obecności przez zamawiającego wystarczy do uznania jego solidarnej odpowiedzialności. Podwykonawcy pytają naszych prawników prawa budowlanego o to, czy jeśli w trakcie realizacji prac, pracownicy codziennie pojawiali się w kaskach i kamizelkach z nazwą firmy podwykonawcy, to inwestor ma obowiązek zapłaty wynagrodzenia. Tymczasem każdy dobry prawnik wskaże, że obecny  przepis art.6471 § 1 kodeksu cywilnego stanowi, że.:

– „inwestor odpowiada solidarnie z wykonawcą (generalnym wykonawcą) za zapłatę wynagrodzenia należnego podwykonawcy z tytułu wykonanych przez niego robót budowlanych, których szczegółowy przedmiot został zgłoszony inwestorowi przez wykonawcę lub podwykonawcę przed przystąpieniem do wykonywania tych robót, chyba że w ciągu trzydziestu dni od dnia doręczenia inwestorowi zgłoszenia inwestor złożył podwykonawcy i wykonawcy sprzeciw wobec wykonywania tych robót przez podwykonawcę”.

– zgodnie z § 2 „zgłoszenie , o którym mowa w § 1, nie jest wymagane, jeżeli inwestor i wykonawca określili w umowie, zawartej w formie pisemnej pod rygorem nieważności, szczegółowy przedmiot robót budowlanych wykonywanych przez oznaczonego podwykonawcę”.

Kluczowe dla solidarnej odpowiedzialności są więc: stosowne zgłoszenie oraz wiedza zamawiającego o szczegółowym przedmiocie robót budowlanych, pozyskana przed rozpoczęciem prac.

Solidarna odpowiedzialność generalnego wykonawcy i inwestora – Prawo Zamówień Publicznych

Kolejnym mitem krążącym wśród podwykonawców jest przekonanie że, wyłącznie zlecający im prace wykonawca (generalny wykonawca) może dokonać zgłoszenia podwykonawcy swojemu zamawiającemu. Jednak nic nie stoi na przeszkodzie, aby to podwykonawca samodzielnie dokonał swojego zgłoszenia.

Wiele nieporozumień wśród wykonawców prac rodzą również przepisy Prawa Zamówień Publicznych (Ustawa z dnia 14 lipca 2023 r.).  Zgodnie bowiem z art. 465 ust. 1 PZP.:

– „w przypadku umów, których przedmiotem są roboty budowlane, zamawiający dokonuje bezpośredniej zapłaty wymagalnego wynagrodzenia przysługującego podwykonawcy lub dalszemu podwykonawcy, który zawarł zaakceptowaną przez zamawiającego umowę o podwykonawstwo, której przedmiotem są roboty budowlane, lub który zawarł przedłożoną zamawiającemu umowę o podwykonawstwo, której przedmiotem są dostawy lub usługi, w przypadku uchylenia się od obowiązku zapłaty odpowiednio przez wykonawcę, podwykonawcę lub dalszego podwykonawcę.”.

Na podstawie  tego przepisu, podwykonawcy zajmujący się wyłącznie dostawami i montażem, bywają przekonani, że generalny wykonawca czy inwestor ręczy za ich wynagrodzenie. Dostawcy uważają, że mogą liczyć na wypłatę wynagrodzenia w razie niewypłacalności wykonawcy także w ramach inwestycji budowlanych, realizowanych poza ustawą PZP. Często przyjmują więc zlecenia bez konkretnego zaliczkowania, licząc na wsparcie ustawy Prawa Zamówień Publicznych w swojej sprawie. Tak daleko idące przeniesienie wiedzy nabytej w ramach przetargów publicznych, prowadzi do ryzyka niewspółmiernego do oczekiwanego zysku finansowego. Częste mylenie przez budowlańców przepisów PZP z przepisami kodeksu cywilnego, prowadzi do wniosku, że ujednolicenie przepisów w zakresie solidarnej odpowiedzialności za wynagrodzenie w obu ustawach, z pewnością wpłynęłoby na wzmocnienie pewności prawa.

Kiedy można dokonać zgłoszenia podwykonawcy?

Problemy na budowie pojawiają się także z uwagi na inne niepewności interpretacyjne prawa wśród podwykonawców i wykonawców budowanych. Przykładowo podmiot wykonujący prace, dopiero w trakcie realizacji orientuje się, że nie został zgłoszony jako podwykonawca generalnemu wykonawcy czy inwestorowi. Wówczas pojawia się pytanie o to jak doprowadzić do solidarnej odpowiedzialności podmiotów zlecających roboty budowlane. Czy na etapie realizacji prac istnieje jeszcze możliwość lub obowiązek zgłoszenia podwykonawcy? Nasz radca prawny jest pytany o to, na kim ten obowiązek czy też uprawnienie spoczywa. Problemem interpretacyjnym jest również kwestia, za jaką część wynagrodzenia miałby odpowiadać wówczas podmiot solidarnie zobowiązany w razie skutecznego zgłoszenia podwykonawcy. Bez wątpienia odpowiedź na tak ważne pytania prawne wymaga indywidualnej analizy przypadku, podejmowanej przez adwokata (radcę prawnego) od nieruchomości i prawa budowlanego. Nie ma bowiem możliwości jednolitej odpowiedzi na tak postawione pytania. Stąd, prawidłowa interpretacja regulacji prawa budowlanego przez mecenasa z kancelarii prawnej może stać się elementem kluczowym dla sukcesu inwestycyjnego.

Marta Jas-Baran

Radca prawny

Paweł Fijołek, Marta Jas-Baran s.c. Kancelaria Radców Prawnych Wrocław